Hi ha dos càlculs bàsics per a les tarifes de la CAM: tarifes variables de la CAM, en què es demana que l'inquilí contribueixi amb augments en funció d'una sèrie de factors; i tarifes planes CAM on les tarifes són una quantitat fixa.
Les tarifes CAM es poden abonar mensualment, trimestralment, anualment o fins i tot cobrar-se de tant en tant ja que es requereixen importants reparacions a l'edifici o tot el parc empresarial o industrial.
Les tarifes CAM poden augmentar a un ritme diferent de la taxa d'arrendament mensual, ja que tendeixen a ser més variables. Per tant, també és important que el vostre diferencial d'arrendament entre les tarifes "variables" i "fixes" de CAM i inclogui algun tipus de límit o, com a màxim, les tarifes de CAM es poden augmentar cada any. Aquesta taxa d'augment hauria de ser una consideració independent de la quantitat que augmenta la renda bàsica cada any.
La majoria de les definicions de les taxes de la CAM són enganyoses i massa estretes
Hi ha moltes definicions en línia de les tarifes de la CAM que defineixen les tarifes de la CAM com un inquilí que comparteix una part dels costos directes de mantenir àrees comunes molt específiques. Aquestes definicions simplificades no són del tot exactes i un propietari pot incloure molts costos indirectes com les taxes CAM que no són tan obvis.
Aquesta pràctica ha estat molt debatuda entre els professionals de la indústria sobre si això és o no ètic, o fins i tot legal. En resum, mai no haureu d'inscriure un contracte d'arrendament sense comprendre què cobren les tarifes CAM en el vostre contracte comercial únic .
L'objectiu de les tarifes de la CAM: quines són les tarifes de CAM?
Tant les tarifes de CAM com de càrrega serveixen per al mateix propòsit bàsic: exigir als inquilins que ajudin a cobrir les despeses directes del propietari per "àrees comunes". Les àrees comunes poden incloure tant interns (passadissos, ascensors, vestíbuls, banys públics ...) i despeses externes (aparcaments, zones enjardinades, etc.).
Assegureu-vos que heu indicat a l'arrendament exactament el que cobriran les tarifes de la CAM, la freqüència amb què es paguen i la quantitat que poden augmentar cada any. Si se us demanarà que us ajudi amb el cost de les renovacions importants com ara la reparació d'estacionaments o qualsevol tipus de reparacions estructurals, obtingueu-ho per escrit. Teniu la llista del propietari quan aquestes reparacions es fessin i quan estiguin programades o previstes per fer-ho en el futur.
No tots els propietaris exigeixen als inquilins que ajudin amb despeses com ara sostres, manteniment d'estacionaments i reparacions estructurals i que realment no hi ha un "estàndard" que s'apliqui als contractes d'arrendament, de manera que no es basi simplement a veure les "tarifes de la CAM" al vostre arrendament. S'expliquen tarifes.
Un propietari pot incloure una àmplia gamma de despeses que es classifiquen simplement com "Comissions de CAM" o "Comissions administratives" en funció de que aquestes són despeses que el propietari paga en benefici de tots els inquilins. Si les tarifes de la CAM no estan clarament indicades o expliquen en un contracte d'arrendament, assegureu-vos de preguntar específicament si pagueu per algun dels següents:
- Sistemes de seguretat o salaris o altres costos associats amb personal de seguretat in situ.
- Permisos, impostos, assegurança o costos legals.
- Publicitat, signes o altres despeses generals generals incorregudes pel propietari per operar o promocionar l'edifici (és a dir, salaris o beneficis per a empleats in situ o fins i tot fora del lloc).
- Reparació i renovació del manteniment de la propietat de la propietat, incloent addicions o redissenyos de paisatgisme, pintura exterior, accessoris d'enllumenat exterior o d'aparcament, paviments o reesfangaments, cobertes o reparacions i actualitzacions a sistemes de fontaneria central, electricitat, clavegueres i climatització.
- Utilitats, lloguer o qualsevol altre despeses de manteniment d'espais d'oficines de lloguer independents tant a fora com fora de l'establiment.
Per què és important entendre exactament quines tarifes de la CAM es llisten en el vostre contracte comercial
El 1989 vaig llogar l'espai industrial per obrir una botiga d'enviaments i botigues d'artesania. El parc semblava estar en bones condicions i el propietari era amic de la família i tallava el lloguer per tercera com a cortesia. Aquest va ser el primer contracte industrial que havia signat i no aprecié plenament el poder de les tarifes de CAM. Dit d'una altra manera, he signat un document legal vinculant sense tenir en compte el que estava signant.
No sabia el que era un Arrendament Triple Net, només que he d'evitar signar-ne un. Vaig demanar al propietari quin tipus d'arrendament estava a punt de signar i mai no he escoltat el terme "Triple Net". En lloc d'això, em van dir que tenia CAM i les despeses administratives. El que no em vaig adonar d'aquell moment era que les tarifes administratives incloïen impostos, assegurances i molts altres costos molt cars.
Només un mes en el contracte d'arrendament, el propietari del parc va començar una extensa renovació de parcs, incloent-hi el redisseny de les unitats frontals per a aparèixer com a espai comercial. Les senyals es van canviar, es va pintar l'edifici i es van fer alguns canvis estructurals al front del parc industrial.
El projecte de llei es va dividir entre tots els inquilins i, tot i que tenia una unitat molt petita, em vaig quedar atrapada amb una factura de 5.000 dòlars, la meva part de les actualitzacions del parc tot i que la meva unitat estava al costat i de cap manera es beneficiava directament de cap de les millores . Altres inquilins van ser afectats amb gairebé $ 20,000 en matrícules de renovació. Si hagués llegit l'arrendament més atentament, hauria sabut prou com per preguntar-ho si hi ha hagut cap actualització en un futur pròxim i veure que el que pensava era un arrendament senzill , en realitat era un contracte d'arrendament Triple Net disfressat.
Resum de les tarifes de la CAM
- CAM és un acrònim de "Manteniment d'àrees comuns".
- Les despeses de la CAM es destinen als inquilins de forma prorratejada: la quantitat de material més quadrat que inverteix l'arrendatari, el major percentatge de despeses CAM que ha de pagar.
- Les despeses de CAM són pagades pel propietari (arrendatari) al propietari (arrendador) per ajudar a cobrir el cost de les despeses generals i de funcionament i els propietaris poden intentar incloure una àmplia varietat de les seves despeses com a tarifes de CAM.
- En general, les àrees comunes inclouen l'espai accessible, utilitzat, beneficiat o compartit per tots els inquilins, i gairebé sempre inclou passadissos, ascensors i escales, vestíbuls i banys públics.
- Les tarifes CAM també es poden carregar per espais externs, com a voreres i aparcaments, i, en alguns casos, fins i tot per a instal·lacions fora del lloc.
- Es poden aplicar càrrecs administratius, basats en un percentatge de la tarifa de tarifes de la CAM, per als costos de funcionament i manteniment associats a àrees o salaris no comuns: coses que no són despeses i despeses veritablement comuns que els inquilins més s'oferiran a contribuir.
- No tots els propietaris cobren tarifes de CAM, però la majoria encara ho fan, especialment en arrendaments comercials i d'espai comercial comercial.
- No importa el que un propietari truqui a les tarifes, si paga el manteniment, els impostos i les assegurances, el vostre contracte d'arrendament és un Arrendament Triple Net , el menys favorable de tots els arrendaments per als arrendataris.