Glossari de termes d'arrendament comercial: factor de càrrega
"Factor de càrrega" és un terme que fa referència al mètode de càlcul dels costos totals de lloguer mensuals a un arrendatari comercial . Combina els peus quadrats utilitzables, a més d'un percentatge dels peus quadrats d'àrees comunes que s'espera que l'arrendatari es beneficiï. De vegades s'anomena factor "add-on" o un factor de "àrea comuna".
Què compta com a àrees comunes?
Les zones comunes poden incloure banys, vestíbuls, ascensors, escales i passadissos comuns.
Són àrees que els clients, els clients i els empleats d'un arrendatari comercial poden tenir accés i s'esperaria que utilitzin.
Peus quadrats utilitzables en el càlcul del factor de càrrega
Els càlculs dels factors de càrrega comencen per identificar la diferència entre peus quadrats utilitzables i rentables. Els peus quadrats utilitzables defineixen l'àrea que vostè i la vostra empresa són realment i únicament capaços d'ocupar. Altres inquilins no tenen accés a aquest espai. És la vostra botiga, la vostra oficina, la vostra ubicació.
Si arrendeu l'espai de la botiga que és de 25 'x 20', teniu 500 metres quadrats d'espai usable. Aquesta és la vostra àrea i la vostra empresa pot presumiblement fer-ne ús. Si deixeu una cantonada d'aquest espai buida, aquesta és la vostra elecció, però podeu utilitzar aquest espai si volgués així que contribueixi als vostres metres quadrats utilitzables.
Vostè i altres associats amb el vostre negoci també poden utilitzar les àrees comunes: els banys, el vestíbul, els ascensors, els passadissos i les escales, però no són part dels vostres peus quadrats utilitzables perquè no són exclusivament vostres.
Una excepció pot existir si els vostres peus quadrats usables es divideixen en habitacions separades o en pisos separats. En aquest cas, qualsevol forma d'accés que els connecti contribuiria als vostres peus quadrats utilitzables. No són àrees comunes perquè altres inquilins i / o el propietari no les utilitzen.
Peus quadrats rentables en el càlcul del factor de càrrega
Ara que heu identificat els vostres peus quadrats utilitzables, podeu definir els vostres peus quadrats rendibles afegint un percentatge de les àrees comunes que us utilitzeu i / o els vostres clients.
Normalment, el percentatge és establert pel propietari o el propietari de la propietat i es basa, en certa mesura, en el metratge de la vostra ubicació útil en comparació amb el metratge quadrat total de l'edifici.
És possible que hi hagi espai per negociar aquí. No hi ha un percentatge uniforme a tot el recorregut, encara que generalment no excedeixi del 15 per cent. Pot dependre de si està llogant espai en una zona amb molts inquilins comercials, com ara un centre comercial. Si els vostres clients i clients també usen un gran aparcament, això pot augmentar el percentatge.
Càlcul del factor de càrrega
Comenceu amb el metratge total quadrat de la superfície de tot l'edifici. Ara restareu l'emmagatzematge quadrat de les àrees comunes. Us quedeu amb un metratge quadrat usable, almenys si esteu arrendant l'edifici sencer en comptes d'espai en un centre comercial o centre comercial. Dividiu l'espai total pel metratge de la plaça utilitzable per arribar al factor de càrrega.
Si els vostres càlculs arriben a una xifra del 20 per cent i el propietari ofereix un 15 per cent, és probable que tingueu un bon tracte. Si arribes a una xifra del 10 per cent i el propietari demana un 15 per cent, és possible que vulgueu negociar o obtenir l'ajuda d'un professional immobiliari per fer-ho.
També voldreu adonar-vos de si el factor de càrrega és ajustable en el vostre contracte d'arrendament, subjecte al recalculació després de la renovació. L'execució d'un negoci exitós és la planificació. Si el negoci no augmenta i afronteu un possible augment de la càrrega significativa l'any vinent, això podria ser catastròfic. Els arrendaments comercials són idealment a llarg termini. No vull haver de traslladar la vostra empresa.