Mai accepteu els termes de cap contracte sense contractar termes
En una declaració de precaució sobre la dificultat d'accedir al sector immobiliari comercial , la reportera de la revista del CFO , Laura DeMars, indica clarament que fins i tot els professionals del sector immobiliari poden tenir dificultats per comprendre les complexitats de les taxes de CAM; "La complexitat de la indústria fa que sigui difícil entrar ..." DeMars també afirma:
"Als centres comercials, per exemple, els llogaters solen pagar el manteniment de l'edifici mitjançant una tarifa de manteniment de la zona comuna (CAM). Mentre un director financer d'una empresa de gestió de propietats no gestiona directament els inquilins, encara ha d'entendre com es recullen aquestes tarifes ... més important, ja que els minoristes grans sovint disputen les tarifes de la CAM o paguen només un percentatge ... el director financer ha de saber com compte la diferència o el desplaçament CAM ".
Abans d'intentar negociar CAM o càrrecs administratius, assegureu-vos que enteneu què són. Si les tarifes de la CAM són un assumpte complicat per als directors finals, és millor anar preparat!
Tarifes per a la norma de la indústria
Atès que la condició de certes zones comunes té un efecte directe sobre els inquilins, les tarifes associades als costos de manteniment i reparació de passadissos, ascensors, escales, vestíbuls i banys d'àrea comuna són bastant estàndard en les tarifes de CAM. També es valora típicament als llogaters en CAM les despeses associades al manteniment de l'estacionament (incloent la il·luminació i el paisatgisme), i les voreres.
Consells per negociar tarifes estàndard de la CAM
Si el tipus de tarifes que se li demana que pagui no sigui negociable, assegureu-vos que el vostre lloguer específicament us permeti revisar els comptes del propietari. El negoci és negoci, i això no s'hauria de veure com una desconfiança d'un propietari o alguna cosa personal, però pagar taxes desconegudes de bona fe no és un bon negoci.
La sol·licitud d'una declaració com a mínim que el propietari ha de proporcionar documentació (rendició de comptes) per a totes les tarifes cobrades és l'única manera d'assegurar-vos que se us cobra amb força.
També hauríeu de negociar quants càrrecs CAM pot augmentar cada any, cosa que suposa un import màxim o percentatge màxim. Aquest "límit" ha de figurar separadament de qualsevol altre augment del lloguer.
Comissions d'operacions i gestió (O & M)
Si el vostre arrendament requereix que pagueu les tarifes de CAM per a qualsevol cost operatiu o de gestió, immediatament s'oposi a aquests costos. Si el propietari insisteix, demana veure una llista (prova) d'aquests costos i com s'ha calculat la vostra acció. Aquestes tarifes en realitat no es poden anomenar tarifes CAM, però "Comissions administratives". Els càrrecs administratius continuen amb taxes CAM: el propietari intenta ajudar-vos a contribuir als seus propis costos. Les tarifes administratives normalment es basen en un percentatge dels costos totals de CAM.
Consells per negociar les taxes administratives O & M
La majoria dels inquilins s'oposen a taxes operatives i de gestió perquè el propietari ja està fent ingressos fora del lloguer que es cobra fins i tot sense càrrecs CAM. Si la tarifa de la CAM inclou salaris per al personal administratiu o administratiu (en o fora de lloc), els costos d'assegurança de responsabilitat (haurà de pagar la seva pròpia assegurança de responsabilitat civil: el propietari ho requerirà abans de poder ingressar), publicitat i altres activitats promocionals, serveis professionals com ara serveis legals o de comptabilitat, tracti de negociar aquests fora del seu contracte d'arrendament.
Segons Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges", la revista Retail Traffic ; "Els inquilins intel·ligents reduiran el percentatge (que oscil·la entre el 25% i el 5%) i exclouen els costos del tipus de manteniment del càlcul (p. Ex., Impostos, assegurances, utilitats)."
Rees també considera que els costos de manteniment i reparació relacionats amb els edificis (és a dir, sostres, fonaments i parets exteriors) no han de ser absorbits pels inquilins, ja que aquestes no són àrees comunes que utilitzen els inquilins o els seus clients. Rees assenyala amb precisió; "El propietari ja obté ingressos d'aquests edificis en forma de lloguer. Els costos de manteniment i substitució dels mateixos han de ser pagats pel propietari dels ingressos de lloguer ".
Fonts:
Rosie Rees. Revista de trànsit minorista en línia. "La batalla per les taxes de la CAM". 1 de setembre de 1999.
Laura DeMars. Revista CFO. "The Real Deal". Agost de 2007.