Per què l'espai que ocupes no és tot el que paga
Les mesures utilitzades per determinar les rendes d'espais comercials es basen en les directrius establertes per l'Associació de Propietaris i Administradors d'Edificis (BOMA) Internacional i es consideren estàndards de la indústria a tot Estats Units.
Molts arrendaments comercials utilitzen els estàndards de BOMA i la tarifa mensual de lloguer es basen en " Peus quadrats rentables ", no en els peus quadrats utilitzables . "Això és important per entendre perquè si es cita un preu de 1,25 dòlars per peu quadrat útil, pot ser el que acabeu realment pagant per cada mes.
Peus quadrats rentables
Els peus quadrats utilitzables són el nombre de peus quadrats que ocupa un inquilí. Però hi ha altres parts de l'edifici que tots els inquilins utilitzen o es beneficien. Aquestes parts es coneixen com a àrees comunes i inclouen passadissos, escales, ascensors i vestíbuls.
La quantitat de peus quadrats per als espais d'àrea comuns es divideix entre tots els inquilins de forma prorratejada. Cada inquilí paga una part de les despeses del propietari per aquestes àrees comunes.
Quan aquestes tarifes s'afegeixen als peus quadrats utilitzables, el resultat final s'anomena "peus quadrats rendibles".
Per fer que les coses siguin encara més confuses, aquesta pràctica d'afegir despeses de superfície comuns a peus quadrats utilitzables s'anomena " Factor de càrrega ". Les despeses del factor de càrrega solen augmentar cada any a un ritme diferent dels increments de lloguer dels peus quadrats utilitzables.
Això vol dir que és possible que necessiteu negociar dos increments de lloguer cada any: un per factor de càrrega i un altre per a lloguer de peu quadrat útil.
Un exemple de càlcul de peus quadrats rendibles
Posem per cas que l'espai d'oficina que arrendeu és de 500 metres quadrats (els metres quadrats utilitzables) té un preu de 1,25 dòlars per peu quadrat. El vostre lloguer de peu quadrat útil seria de 625 dòlars al mes (500 SF x 1,25 dòlars). No obstant això, la vostra part de l'àrea comuna afegeix altres 100 metres quadrats. El vostre lloguer es calcula en funció de 600 metres quadrats, no dels 500 que realment ocupareu.
Alguns propietaris fan un percentatge tant per als peus quadrats utilitzables com per a la vostra part de l'àrea comuna (això generalment és injust per a l'inquilí), però la majoria de càrregues a un preu diferent per peu quadrat per als peus quadrats utilitzables i per a les contribucions de lloguer d'àrees comunes.
Demana un desglossament dels costos de peus quadrats utilitzables vs. rendibles
Abans de veure un espai, assegureu-vos de demanar per telèfon quina tarifa es cobra per als peus quadrats utilitzables i per als peus quadrats rendibles, ja que això fa una gran diferència en la vostra renda mensual total. I, recordeu, si algú us diu que un espai és "1.500 peus quadrats rendibles", la mida real (usable) de l'espai serà menor.
Per entrar a veure una propietat, alguns propietaris simplement us diran el preu de peu quadrat usable, però citen el metratge quadrat rentable. Aquesta pràctica enganyosa fa que un espai sembli més gran i més econòmic del que és. Llavors, quan us mostri, trobeu que l'espai que semblava genial al telèfon està fora del vostre rang de preus i més petit del que pensava.
Si bé la majoria dels agents immobiliaris són honestos sobre la divulgació dels costos reals de lloguer total pel telèfon, encara tendeixen a indicar la mida de l'espai com a peus rendibles, no com a peus utilitzables. Però ara és prou intel·ligent com per saber exactament què demanar a l'agent immobiliari.
A la taula següent es comparen els tres tipus de càlculs de peus quadrats utilitzats en arrendaments comercials. Alguns contractes d'arrendament simplement es carreguen per un peu quadrat utilitzable, mentre que altres afegeixen un percentatge de l'àrea comuna al metratge de la plaça utilitzable per carregar els anomenats peus quadrats rendibles.
Càlculs de peus quadrats
| Definicions de peus quadrats (SF) | |
| Termini | Definició |
| Peus quadrats utilitzables | SF de l'espai realment ocupat per l'arrendatari. |
| Peus quadrats rentables | Es pot utilitzar SF + a% de SF de les àrees comunes. |
| Peu quadrat brut | Total de SF de tot l'edifici. |
Resum
Els peus quadrats utilitzables són la mida real de l'espai que ocupareu. Els peus quadrats rendibles són sempre més grans, ja que inclou els peus quadrats utilitzables més un nombre addicional de peus quadrats de les zones comunes que no ocuparà físicament.
L'espai rentable amb el factor de càrrega és el preu que voleu saber perquè és el que pagarà. El preu per peça quadrada dels peus quadrats utilitzables és només una part del que pagareu cada mes.