Glossari de termes d'arrendament comercial: Brut-Up
Per exemple, un propietari pot pagar un manteniment comú de la zona , també anomenat despeses CAM, dividir aquesta taxa pel nombre de peus quadrats bruts d'un edifici i cobrar a cada inquilí una quantitat basada en el percentatge de peus quadrats que ocupa.
Una clàusula acumulativa en un contracte d'arrendament permet que, si un edifici està ocupat menys del 90% al 100%, les despeses es calculen encara per a la proporció prorratejada d'inquilins de les despeses d'explotació fins a aquests percentatges: del 90% al 100%.
L'import total es paga com a lloguer addicional i cobrix amb més freqüència les despeses variables, aquells que poden pujar o baixar en un mes determinat en funció de l'ocupació i altres factors.
Els avantatges de la taxa bruta per a propietaris
Aquest és un cas en el qual no podeu obtenir el que pagueu si sou l'arrendatari. Com a exemple, diguem que el propietari de Leo acaba de comprar un edifici comercial. Tom Tenant és el primer en arrendar espai d'ell. Tom lloga 10,000 metres quadrats d'espai de la botiga. L'edifici és de 100.000 peus quadrats. Tom està llogant el 10 per cent de l'edifici.
En un escenari pro rata bàsic que divideix els costos variables entre els inquilins, Tom pagaria el 10 per cent d'aquests costos perquè se li assigna el 10 per cent de l'edifici.
Però ara anem a dir que Leo té dificultats per trobar altres inquilins i aquest estat de coses continua durant uns mesos. Sense una clàusula gross-up en l'arrendament de Tom, Leo està atrapat amb el projecte de llei per un 90 per cent de les despeses que normalment pagarien els seus inquilins, simplement perquè no hi ha altres inquilins que pugui assignar.
Una clàusula gross-up podria permetre que el percentatge de Tom es redueixi al 50 per cent, però probablement sigui del 95 o del 100 per cent perquè és l'únic inquilí de l'edifici.
Com és aquesta fira?
És possible que Tom Tenant no pensi que aquest acord és just, però Tom és, de fet, l'únic inquilí que es beneficia dels serveis inclosos en aquestes despeses variables. El propietari de Leo no es beneficia directament, de manera que podria dir-se que és injust que tingui que pagar el 90 per cent dels serveis que només utilitza Tom. Potser una d'aquestes despeses suposa mantenir càmeres de vigilància a l'aparcament. Com que no hi ha altres inquilins, les úniques persones que venen i surten en aquest aparcament són els clients de Tom, pel que sembla raonable que Tom només hauria de pagar el servei.
Llegiu la Imprimir bé
Si esteu considerant entrar en un contracte d'arrendament comercial, llegiu atentament la lletra petita i protegiu-vos fent una mica de tasca addicional. Si de fet hi ha una clàusula gross-up, assegureu-vos que l'augment permès es troba entre percentatges raonables. Si Tom està pagant per tot aquest equip de vigilància, probablement lamenta que no intenti negociar el percentatge a la baixa. El percentatge permès s'hauria d'establir clarament en el contracte d'arrendament.
A més, si Tom havia estudiat la història del passat de Lleó amb el lloguer d'edificis comercials, podria haver après que, històricament, Leo va tenir dificultats per aconseguir i mantenir els inquilins per una o altra raó. O potser Leo només té experiència: aquest és el primer intent d'aquesta inversió, per la qual cosa podria trigar un temps a fer-ho bé. De qualsevol manera, Tom podria no voler entrar en un contracte d'arrendament amb Leo, que inclou una clàusula gross-up per aquest motiu: és més probable que ell sigui un dels pocs inquilins que hi hagi al local en un moment determinat. Si hi hagués set inquilins llogant 70.000 metres quadrats de Leo, el gruix seria menys, bàsicament, la diferència entre el 70 per cent i el 95 o el 100 per cent, i aquesta diferència es dividiria entre els set inquilins.